Registrazione del contratto: non correre questi rischi

Dare una casa in locazione tra privati può sembrare una cosa semplice e conveniente: quante volte hai pensato di occuparti in prima persona di tutte le faccende che riguardano i documenti e il contratto della tua casa in affitto?

Basta una rapida osservazione su un qualsiasi motore di ricerca e vengono fuori migliaia e migliaia di articoli e risultati da cui apprendere come muoversi e scaricare una modulistica standard da compilare… perché quindi sprecare soldi con un’agenzia immobiliare?

Se hai sempre agito in questo modo senza avere problemi, non so se per merito o per fortuna ma… complimenti! Non tutte le storie come la tua hanno un lieto fine e, per farti comprendere quali e quanti rischi hai corso in tutto questo tempo, ti raccontiamo una vicenda realmente accaduta, capitata qualche tempo fa.

La storia di Maria

Maria è un nome di fantasia ma la sua storia è, purtroppo, reale: ci ha contattato per una consulenza in materia di contratto e locazione.

Maria è infatti proprietaria di un appartamento che aveva dato in affitto… nel lontano 2005! Sino a qui niente di strano, a parte il fatto che il contratto di locazione non è MAI stato registrato.

All’epoca Maria era seguita da un’agenzia immobiliare che si occupava di affitti brevi: il rapporto tra lei e l’inquilino nasceva infatti come transitorio e della durata di soli tre mesi. Era la soluzione ideale perché la proprietaria, che in quel momento non viveva in quella casa, voleva sfruttare il suo investimento per un po’, senza impegnarsi con una locazione troppo lunga, in modo da avere l’appartamento a disposizione in caso di necessità.

Insomma si trova l’accordo tra Maria e l’inquilino, si firma il contratto ma questo, purtroppo, non viene mai registrato all’Agenzia delle Entrate (ti ricordiamo che è un passaggio obbligatorio).

Trascorrono i primi tre mesi e nessuna delle due parti ha bisogno di interrompere il rapporto, il contratto viene perciò prorogato e, proroga dopo proroga, si arriva al 2020.

Sì, hai capito bene… da un iniziale periodo di tre mesi si è passati a una locazione di quindici anni!

Quando iniziano i problemi

In tutto quel lungo periodo non ci sono stati intoppi ma, si sa, è quando le cose iniziano a non andare bene che i rapporti si deteriorano.

I problemi tra Maria e il suo inquilino iniziano nel 2020: ebbene sì, durante il lockdown avvenuto a causa della Pandemia di Covid19 che ha sconvolto la vita di tutti noi.

In un momento di difficoltà generale il conduttore ha deciso, di sua iniziativa e senza consultare la proprietaria, di abbassare il canone di locazione mensile di ben 200 euro… e quando le cose hanno ripreso ad andare per il verso giusto non ha comunque ripristinato l’importo totale dell’affitto, ma si è fermato a una cifra 100 euro inferiore a quanto pattuito con Maria.

In questo modo l’inquilino risultava moroso ma la proprietaria aveva le mani legate: la mancata registrazione del contratto (quindi il contratto in nero) non dà modo di procedere come si farebbe in condizioni regolari, con uno sfratto per morosità.

È a questo punto che Maria ci chiede una consulenza: la situazione non è più sostenibile, vuole interrompere il rapporto con la persona che sta in casa sua da oltre quindici anni ma non sa come fare.

Mancata registrazione del contratto: quale soluzione?

Per ogni problema esiste una soluzione e, nel caso di Maria, abbiamo potuto consigliargliene addirittura due!

La prima era una causa di occupazione senza titolo, un procedimento che può durare anche diversi anni… ma Maria aveva già perso troppo tempo, quindi il nostro suggerimento è stato quello di fare un ravvedimento operoso all’Agenzia delle Entrate.

La proprietaria, dopo la nostra consulenza, ha denunciato la mancata registrazione del contratto di locazione e ha quindi dovuto pagare oneri, sanzioni e interessi derivanti dalla sua situazione irregolare (il ravvedimento ha riguardato esclusivamente gli ultimi cinque anni, perché quelli precedenti sono andati in prescrizione).

Nonostante la “fortuna” della prescrizione e quindi di non dover pagare la cifra per tutti gli anni in cui è durata la locazione, non possiamo dire che a Maria sia andata bene: oltre al fattore economico, c’è quello della perdita di tempo e lo stress di risanare una situazione abbastanza grave.

Oltre a questo ora Maria ha avviato un procedimento di sfratto per morosità: dopo il ravvedimento operoso infatti il contratto da transitorio è diventato a canone libero (o 4+4). Facendo i calcoli, con questa nuova “versione”, la scadenza naturale del rapporto slittava al 2025, davvero troppo tempo per aspettare ancora… lo sfratto, in questo caso, era la soluzione più veloce.

Conclusioni

Con questa vicenda non vogliamo dire che il fai-da-te non è una scelta conveniente: devi solo prendere alcuni accorgimenti per evitare una storia come quella vissuta da Maria. 

Per prendere decisioni consapevoli e capire come procedere nel migliore dei modi ti consigliamo di contattarci e prenotare una consulenza con Privot.it: il tuo alleato per ogni esigenza immobiliare.