A volte può capitare che un proprietario di casa data in locazione decida di vendere il suo immobile: rispettando alcuni parametri (soprattutto in merito a contratto e recesso) è una casistica prevista dalla legge ed è quindi un suo diritto farlo.

Per procedere in questa direzione bisogna però tenere conto del diritto di prelazione dell’inquilino… se anche tu ti trovi in una situazione simile continua a leggere l’articolo per conoscere tutti i dettagli sulla prelazione.

Spoiler: no, per vendere casa non devi prima chiedere il permesso ai vicini!

Diritto di prelazione: di cosa si tratta?

Il diritto di prelazione è quel diritto che consente a un soggetto di essere preferito quando si deve concludere un contratto.

Nel settore immobiliare è un aspetto fondamentale: grazie a questo, nella compravendita di un immobile, a parità di condizioni, alcune categorie hanno una sorta di “corsia preferenziale”. Quindi per un inquilino il diritto di prelazione consiste nella facoltà di comprare la casa dove si trova in affitto, con priorità in confronto agli altri eventuali acquirenti.

Il proprietario che decide di vendere l’immobile in locazione ha l’obbligo di comunicarlo al locatario, informandolo anche per quanto riguarda le condizioni a cui vuole cedere la casa e il prezzo. La proposta contrattuale deve essere completa e contenere anche la data massima entro la quale l’inquilino deve far sapere la sua decisione (può anche scegliere di non accettare l’offerta e non esercitare il diritto alla prelazione).

La comunicazione deve avvenire in maniera ufficiale: tramite lettera raccomandata oppure con ufficiale giudiziario.

Quando è possibile esercitare il diritto di prelazione?

Di norma i contratti di locazione hanno due scadenze: in quello a canone libero (4+4) la prima è dopo quattro anni e la seconda dopo otto; in quello concordato (3+2) la prima scadenza avviene dopo tre anni e la seconda dopo cinque. È importante fare questa distinzione perché il diritto alla prelazione può essere esercitato solo alla prima scadenza.

La prelazione decade quindi in maniera automatica al termine naturale del contratto (quindi otto anni per il canone libero e cinque per il concordato): in questo caso il proprietario dell’immobile è libero di vendere senza chiedere prima all’inquilino se è interessato all’acquisto (comunicandogli però la disdetta).

Riepilogando i presupposti per esercitare il diritto di prelazione sono:

• la mancata volontà del proprietario di casa di rinnovare il contratto e il desiderio di vendere l’immobile;
• per quanto riguarda l’inquilino non deve essere in possesso di beni a uso abitativo.

Il diritto di prelazione può essere previsto dalla legge oppure inserito nel contratto per volontà delle due parti. Quando è legale il proprietario non può inserire nell’accordo una clausola con cui obbliga il locatario a rinunciare al suo diritto di prelazione.

Cosa succede quando non si rispetta il diritto di prelazione

Abbiamo chiuso il paragrafo precedente scrivendo che il proprietario non può obbligare l’inquilino a rinunciare al suo diritto di prelazione.

Cosa succede quando il venditore decide comunque di vendere senza interpellare prima il locatario?

In questo caso si tutela l’interesse dell’inquilino che:

• entro sei mesi dalla data del rogito può esercitare il diritto di riscatto verso l’acquirente.
• Il prezzo di vendita (da pagare al soggetto a cui è stato venduto l’immobile) deve essere quello indicato nell’atto

Quando non spetta il diritto di prelazione

Esistono delle situazioni in cui il diritto alla prelazione viene meno e quindi l’inquilino non vanta nessuna priorità.

• Decesso del proprietario dell’immobile in locazione (eredità senza testamento): in una circostanza simile il referente deceduto viene sostituito dagli eredi. In caso di vendita ogni erede ha il diritto di esprimere le sue intenzioni riguardanti la casa, per prassi si informa anche l’inquilino della decisione presa, ma quest’ultimo non può usufruire della prelazione.
• In caso di donazione, permuta o vendita forzata il diritto alla prelazione viene meno. Questo perché la prelazione è un’opzione valida solo quando il trasferimento di beni è a titolo oneroso.

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